Comprar
ITBI, escritura e registro. Peço o valor à prefeitura e ao cartório do imóvel — porcentagem genérica da internet não é orçamento.
Guia de planejamento · compra no litoral
O preço do anúncio não é o custo da casa.
Imposto, cartório, condomínio, maresia, móveis. Antes de comparar duas casas, eu coloco tudo na mesma conta — para a compra caber no orçamento também depois da assinatura.
Conversar sobre o seu momento
Por que eu faço essa conta
Cabe no bolso. E no primeiro inverno?
Uma casa que parece caber no orçamento pode pesar depois da assinatura. Por isso eu separo três contas: o que se paga para comprar, o que se paga para deixar a casa pronta e o que se paga todo ano para mantê-la. Valores e alíquotas mudam com o município, o imóvel e a forma de pagamento — este guia mostra o que perguntar; o número certo vem da prefeitura, do cartório, do condomínio e dos profissionais de cada etapa.
Documentar
Matrícula, certidões, débitos de IPTU e de condomínio. Custa pouco perto do risco de herdar uma pendência.
Manter
Condomínio, fundo de reserva, IPTU, seguro e a manutenção que a maresia acelera — todo ano, com ou sem uso.
Usar
Móveis, internet, ar-condicionado, segurança. E, se for alugar, tudo o que sai da renda antes de virar lucro.
Onde o dinheiro vai
Oito custos que o anúncio não mostra.
Imposto e transferência
A compra paga ITBI ao município, além de escritura e registro. Cada cidade tem a sua base de cálculo, alíquota e momento de pagamento — e o financiamento pode mudar o fluxo.
- Base de cálculo e alíquota
- Quando o ITBI é pago
- Escritura ou contrato do banco
- Emolumentos do registro
Documentação
Certidões, despachante, advogado: é o custo de não comprar um problema. Perto do mar, também olho uso do solo, restrições ambientais, drenagem e histórico de obras.
- Matrícula atualizada
- Quem vende pode vender
- Ônus, gravames e débitos
- Construção regular
Condomínio
A cota mensal é só o começo. Peço as atas recentes e a previsão orçamentária: uma cota baixa pode esconder uma obra que vem aí — e uma mais alta pode pagar a estrutura que você vai usar.
- Fundo de reserva
- Chamadas de capital
- Obras aprovadas
- Regras para temporada
IPTU e taxas
Recorrente, entra na conta de todo ano. Confiro o valor do exercício atual na prefeitura — o que está no anúncio pode ser de outro ano ou de antes de uma atualização cadastral.
- Parcelas vencidas
- Cadastro do imóvel
- Área construída × registrada
- Coleta e taxas locais
Maresia
Sal, umidade, vento e areia desgastam mais rápido. Em casa que fica fechada boa parte do ano, uma vistoria técnica antes da compra costuma se pagar.
- Esquadrias e ferragens
- Infiltração, telhado e calhas
- Pintura e impermeabilização
- Bombas, piscina e ar
Seguro e cuidado
Casa vazia pede alguém de olho. Leio coberturas e exclusões antes de contratar — locação por temporada pode exigir uma avaliação própria da seguradora.
- Seguro e danos elétricos
- Monitoramento
- Vistoria após chuva e ressaca
- Quem atende uma emergência
Deixar pronta
Separo o custo de comprar do custo de deixar a casa pronta para usar. É isso que torna justa a comparação entre dois imóveis de preços diferentes.
- Móveis, cortinas e telas
- Eletrodomésticos e internet
- Pintura e iluminação
- Fechaduras e acessibilidade
Se for alugar
Renda bruta não é lucro. Faço a projeção em três cenários — conservador, provável e otimista — porque ocupação e diária variam de um verão para o outro.
- Administração e plataformas
- Limpeza e lavanderia
- Meses vazios
- Reposição e impostos
Cada uso, uma conta
O mesmo imóvel custa diferente para cada plano.
Só no verão
A casa passa meses fechada: o peso vai para manutenção, segurança e para quem cuida dela enquanto você não está.
Para morar
A rotina pesa mais que a temporada: condomínio, IPTU, internet, deslocamento e a manutenção em dia o ano inteiro.
Para alugar
Conta-se o que sobra, não o que entra: administração, limpeza, meses vazios e as regras do condomínio para locação.
A conta completa
Duas somas antes da proposta.
- Custo inicial
- preço + ITBI + cartório + documentação + reforma + mobiliário
- Custo anual
- condomínio + IPTU + seguro + manutenção + serviços + administração + uso
Depois eu comparo o total com a sua reserva. Se a compra consome todo o caixa, qualquer obra de emergência ou chamada de capital vira aperto.
Antes da proposta
O que eu confiro antes de você assinar.
A orientação sobre ITBI e registro segue a cartilha da Caixa. Os demais itens são uma lista de conferência: valores e regras se confirmam com prefeitura, cartório, condomínio e profissionais responsáveis. Cartilha da Caixa sobre registro de escritura ↗
- Valor atualizado do ITBI, pedido ao município.
- Emolumentos de escritura e registro, confirmados com o cartório.
- Matrícula e certidões em mãos.
- IPTU e condomínio sem débitos.
- Atas e previsão de obras do condomínio lidas.
- Reforma e mobiliário orçados à parte.
- Manutenção de maresia e umidade no orçamento anual.
- Seguro e segurança incluídos.
- Custos de locação modelados, se houver.
- Reserva para imprevistos preservada.
- Orientação jurídica, contábil ou técnica quando o caso pede.
Próximo passo
Quer a conta completa de um imóvel?
Me mande o imóvel, a cidade e o que você pretende fazer com ele. Eu monto a lista do que precisa ser conferido antes da proposta.
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